“王炸”不断，买学区房的人要小心了

文｜chenchen

北京又对楼市丢了个“王炸”——拿学区房开刀。

4月16日，北京市教委发布《2017义务教育结算入学工作的意见》，再加上此前3月出台的各项措施，北京已经从多个层面压缩了学区房的含金量，大大增加了入学的不确定性，具体来说是从以下4个方面重拳出击：

1、“过道房、车库房、空挂户”等不符合居住条件的情况，不作为入学资格条件。重点是“符合居住条件”，这意味着此前媒体曝光的那种10平米天价学区房不再可能出现，购房者买了也是白买。

2、“实际居住”成为入学资格审核标准之一，北京教育部门将联合街道、公安等部门开展审核，加强对“实际居住”的审核。这意味着“入学资格”与“实际居住”严格挂钩，此前为获取入学资格，买了学区房而不居住的情况将不保障入学资格，大大减少炒作空间。

3、扩大“多校划片”范围，这是对学区房最具杀伤力的一招。所谓多校划片，简单来说，就是将热门学校划至多个片区，一个小区同时对应几所学校，不再是过去那种一对一的划片。这意味着即便买了名校“对应”的学区房，也可能被派到附近的普通学校。

4、进一步减少小升初入学途径。今年小升初，北京市将按照教育部“不得以各类竞赛、考试证书、荣誉证书或学习等级等作为招生入学依据或参考”的规定，全市取消推优入学；同时，各区招收特长生比例要降到本区初中招生总人数的4%以内。在2016年，这一数字为5%。

北京为什么再拿学区房开刀？总体来说还是为了楼市维稳，所谓全国楼市看北京、北京楼市看学区，这意味着北京的学区房不仅是北京房价的风向标，更是全国学区房乃至全国楼市的风向标。北京的学区房新政极有可能被推广到其他热点几个房价上涨压力较大的热点城市。

正所谓枪打出头鸟，学区房几乎是每一波楼市炒作的领头羊，不把学区房摁住，楼市调控就是一句空话。接下来，北京学区房，包括其他热点城市的学区房，都可能成为楼市调控升级的开刀对象。学区房的政策风险也随之越来越大，不确定性越来越多，一套学区房不再具备一劳永逸的价值了。

可以说，为了贯彻执行“房子不是用来炒的，而是用来住的”这个中央精神，一切有利于炒作楼市的题材都可能被打压，学区房的政策风险在所有炒作题材中最大。

事实上，教育部在2016年已经对学区房出台了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，其中明确提出：“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。实行多校划片的，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。”

同时，教育部还“钦点”了24个城市，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市包含了目前所有的热点城市，分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。这意味着这些城市的学区房贬值压力最大。

简单来说，“多校划片”将成为未来基础教育的大方向，想上热门名校，光靠花钱买学区房是不够的，还要靠一些运气成份。比如广州学区房最集中的越秀区，已经在小升初阶段实行了电脑派号举措，那些购买天价学区房的人，好不容易等到小孩小升初，又得担心小孩的初中择校了。

除了政策风险，学区房还有两个不容忽视的风险，一个是交易风险，很多学区房不仅楼龄非常老，户型、采光条件也很差，这类学区房不具备正常居住条件，一旦实行“多校划片”，含金量大打折扣，就很难再卖出去，而且因为居住品质差，银行给予买家的贷款额度很低，甚至不予放贷，一旦出现这种情况，这类学区房只能等着拆迁了。

另一个风险是政府对教育资源的重新配置，导致现有的学区房面临贬值的风险。比如我熟悉的广州，萝岗、南沙等产业经济发达的外围区，因为财政资金充裕，也渴望吸引高端人才，最近几年大大加强了对基础教育的投资，再过几年，等到这些区域的基础教育水平上去之后，外围区居民回城的动力就没现在那么大了，到时候，中心城区的学区房可能会因为需求不足面临贬值的风险。

基础教育与高等教育最大的一个不同是，基础教育必须保证起点公平，这决定了基础教育不应该像高等教育那样搞选拔式招生，无论这个选拔标准是学习成绩还是学区房。家长们也不用太为这个问题而过分焦虑，毕竟，决定孩子能否成才的多个变量中，不仅有学校教育，还有家庭教育、社会教育。有句话不是说得很好吗，最好的学区房其实是你家的书房。

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